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    VM NEWS
    제목 New Tax Reform Makes Cost Segregation even more beneficial (원가분리의 혜택)
    작성일자 2019-08-02
     

     
    상업용 부동산투자자(Commercial Real Estate Investor)들을 위한 원가분리(Cost Segregation)의 중요성이 다시 새롭게 떠오르고 있다. 이 원가분리를 잘 활용만한다면, 현금흐름을 늘림과 동시에 Tax Liability는 줄이는 효과를 가져다 줄 것이다.
    새로운 세법인 The Tax Cuts and Jobs Act of 2017 (TCJA) 으로 인해 부동산 투자자들은 이 원가분리의 중요성을 다시 한 번 생각하는 시간이 되었으면 하겠다.
    원가분리가 상업용 부동산 투자자에게 중요한 이유는 부동산 투자에 있어서 가장 큰 혜택인 감가상각(Depreciation)을 39년에 걸쳐서 하게 되는데, 원가분리를 잘 활용만 할 수 있다면, 해당되는 Personal Property 관련해서는 39년 동안이 아닌 3년, 5년, 또는 그해 전부를 한꺼번에 비용처리를 할 수 있는 게 가능해지기 때문이다.
    한해에 해당 자산을 모두 다 비용처리 하는 것을 Bonus Depreciation 이라고 하는데, 바뀐 세법에 의하면 Bonus Depreciation 을 100% 까지 활용 할 수 있는 기회가 2022년까지 가능하게 되었기 때문이다.
    예를 들어보겠다. Mr. Kim 이라는 분께서 빌딩이나 상가를 200만 불에 구입하였다고 가정하겠다. 원가분리를 통해서 한 10% 정도가 Personal Property 로 분리가 가능하다면, 이 부동산의 10%인 20만 불에 해당하는 금액을 Bonus Depreciation 으로 39년이 아닌, 구입한 그해에 전부 비용처리가 가능하다는 이야기다. 만약 30% 정도의 세율이 Mr. Kim 에게 적용되는 상황이라면, 첫해에 6만 불의 절세를 할 수 있게 되는 것이다.
    원가분리는 Renovation 이나, Improvement 에도 영향을 미친다. 세법이 바뀌기 전에는 이런 “Qualified Improvement Property” 와 관련해서 같은 상업용 부동산이어도 15년의 감가상각을 허용했었다. 하지만 이번 바뀐 세법으로 인해서 Bonus Depreciation 이 허용이 안 되는 것은 물론, 15년의 감가상각도 없어지고, 39년의 감가상각만을 사용해야만 한다. 그렇기 때문에 더욱더 정확한 원가분리의 계획과 준비가 중요하다고 하겠다.
    상업용 부동산뿐만 아니라, 주거용 일반주택 (Residential Real Estate)또한 Rental Property 로 사용하거나, 계획이 있다면 이런 원가분리의 혜택은 똑같이 적용된다. 단 감가상각 기간이 주거용은 27.5년으로 사용돼야 한다는 것만 잊어서는 안 되겠다. 
    원가분리는 전문성이 필요한 분야인 만큼 꼭 전문가와의 상담을 통해 확실한 절세 계획을 세울 수 있는 노력이 필요하겠다.
    허재욱 공인회계사 (DAN HUO & CO, CPAs)
    문의 전화: 213-219-8241


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